最近めっきり寒くなりましたね。

RELVAR ELLIPTAを処方しまくっています。

自分もレルベアを使いまくって、結構良くなりました。

喘息に対して使用します。

ビランテロールトリフェニル酢酸塩

という立ち上がりの比較的早い気管支拡張薬、β刺激剤と

フルチカゾンフランカルボン酸エステル

の混ざったドライパウダーインへらーです。

フルチカゾンフランカルボン酸エステルはステロイドとしては優秀です。

咳が余りにも続く場合は一度ご相談下さい。

施設患者様も咳嗽の訴えが最近多くなりました。

加湿器付けましょう。

誤嚥しないように必要ならトロミ付けましょう。

咳嗽反射がある方ばかりですが、段々とそれも低下してきます・・・

仕方ない・・・

秋の花粉症の方も最近はよく外来に来られます。

どうしてだか、鼻水が出る方

ディレグラを一度使ってみてはいかがでしょうか。

フェキソフェナジン塩酸塩・・・つまり抗ヒスタミン薬が入っており

それに塩酸プソイドエフェドリンが配合されているという優れものです。

エフェドリンは麻黄として、葛根湯や麻黄湯にも入っております。

小青竜湯にも入っています。

あのですね、血管を収縮させるわけですな。

その代わり、高血圧症、冠動脈疾患とかある人にはまぁ少し注意をした方がよいかもっす。

あとは最近出た

ビラノアとか

デザレックスですかね。

両方ともに処方します。

アレルギー体質は

先天的なものがかなり最初から誘因としてかなり絡んでいるケース

後天的に喘息やアトピー性皮膚炎を発症する環境要因が強く絡んでいるケース

喘息やアトピー性皮膚炎などのありふれた疾患でも、疾患の発症や重症度に影響を与える遺伝的な因子（疾患感受性遺伝子）があるとしても、やはり後天的な要素、つまり環境の要因は強い。

遺伝の効果は勿論ありますが、しっかりとした予防で比較的対応できる患者様も多いのが現実だ。

アトピー性皮膚炎患者の皮膚には、バリア機構の傷害のために黄色ブドウ球菌が高頻度で検出されます。

黄色ブドウ球菌が産生する毒素がスーパー抗原としてT細胞を活性化し病態の慢性化に重要な役割を果たしております。

同様に、幼少期の気道への細菌の定着と喘息との関連が示唆されております。

アトピー性皮膚炎患者で、

明らかにフィラグリン遺伝子に変異がある人がおります。

これは間違いなくそういう体質っす。

表皮角層に存在し表皮細胞の分化を調節することで皮膚バリア機能に重要な役割を果たしているフィラグリン遺伝子です。

但し、こういうADの方でもしっかりと保湿をして、必要時には抗炎症薬であるステロイドを使用しましょう。

逆流性食道炎から起こる喘息なら、半夏厚朴湯などが効果的です。

あまりぜーぜーしているのであれば、気管支拡張薬を使用しましょう。

細菌性感染を起こしていれば、マイコプラズマやクラミジア、百日咳カバーでクラリス錠200 mg×2回を7日分投与すればよいでしょう。

クラビットまでは使わんな。

ジスロマックSR成人用ドライシロップ2 g分1を1回のみ投与でも良いかもしれません。

痰切りは大体処方しちゃいますね。

咳止めは・・・アスベリン程度でしょうか。

インフルエンザのシーズンになりましたが、基本ラピアクタは使用しません。

点滴で使える抗インフルエンザウイルス薬ですな。

だいたいイナビル20 mg2キットを出してしまいます。

一発で終わりますしね。

タミフルは75 mgを2カプセル

解熱薬はカロナール位にとどめておきましょうね。

あまりPL顆粒は私は処方しません。

風邪の引きはじめならば、葛根湯

高齢者ならば香蘇散とか使いますね。

かなり咳ひどい場合に時々メジコンを苦渋の思いで処方しますが・・・

咽頭痛はトランサミンです。

ムコソルバンは1日1回で大丈夫な薬がありますので、それですね。

風邪が治ってきたが、いまいち倦怠感だけ残る方には補中益気湯が最強でございます。

さ、今日はこれ位にしましょう。

そろそろクリニック終了です。

今から当直に行かなきゃ、内科救急。

CPAから、不整脈から、脳出血・脳梗塞、なんでも見ますよ♪

お世話になっております。

日本一勤務しているドクターbruです。

夜尿症には三つの病型があることはFBの方で述べました。

多尿型

膀胱型

混合型

ですね。

幼児期のおねしょと異なり、発育と共に治らず（いつかは治りますよ）

6歳以降や小学生以降も続く、膀胱・腎臓・脳の1か所以上の病気です。

まずは初診で来た患者様には夜尿経過表の記録を、1週間つけてもらいます。

1週間後に再診、その記録で概ね多尿型か膀胱型か混合型かが分かります。

夜尿経過表の記録は重要で、手間がかかるが改善度の判定のため毎回持参、夜尿症は治るのに年単位かかるので、根気よく通院が必要であることを説明してあげます。

勿論通院しなくてもいつかは治りますが、

治るまでの苦悩を和らげてあげるというのが僕ら医師の仕事でございます。

自尊心が低下してしまっては可哀想ですからね。

幼稚園の頃はいったん夜尿症が治ったのに、その後、夜尿が再発したような場合は、潜在性二分脊椎を疑い、腰椎XP（正面）を撮影した方が良いです。

次回来院時には起床時の尿を持ってきてもらいます。

浸透圧測定✔すね

多尿型の場合は朝のおしっこが薄いんです。

朝に起きても、尿が濃くなっていないんです。

僕のキャラみたいに濃くないんです。

初診時はありのままの状態でチェックしたいので、水分制限は特にせずに

現状のままを✔します。

なので説明書や治療方法が書かれたパンフレットなどは渡しません。

これはですね、小児特定疾患カウンセリング料が取れるんですよ。

小児科専門医

月2回算定可能でして、

2年を限度にして、

月の初めに500点

2回目に400点を頂けます。

宿泊行事の時にはミニリンメルトを使っていいよと指導します。

学校の先生にはあらかじめ相談しておきますが、おむつ着用も選択肢としては良いでしょう。

長期的に見て、膀胱の機能的用量の低下例に対しては

日中のがまん訓練を行ってもらいます。

1日1回はやってもらいたいですね。

17時以降の飲水制限（コップ100 mL以下）

夕食は汁物（味噌汁・スープ・鍋物）や生野菜を控えます。

夕食後のデザートは果物を控えます。

夏にはお風呂に入った後の追加の飲水を減らすために、夕食後から夕食前に

秋から冬にかけて気温低下後は入浴は就寝前（発汗・保温促進）

秋から冬にかけては大げさに布団や寝巻の厚着で発汗増やす

あとやはり、塩分制限は大事ですな。

さてさて、毎日当直しまくって毎日イライラばかりしているドクターbruですが、

今日はこの辺でさいならー。

さて、区分マンションを購入し始めて小遣い程度のお金が入ってくるようになりました去年の5月。。。

最初の一歩を踏み出すための投資練習としてうまくいきました。

沢山の区分の集合体が所謂マンションですね。

10億円、20億円、30億円、40億円、、、

その辺りまで来ますと、家賃収入が半端なくなります。

40億円の利回りが6%・・・年間家賃収入は2億4,000万円近くになります。

管理会社は一律3%でお願いをしておりますので、720万円近くを入居者様からお金を徴収する管理をお願いしているわけでございます。

勿論退去した後の立ち合いとかもありますよね。

実はこの管理費用としてやってくれる人が年間360万円で良いという人が1人いるだけで、かなりコスト低下になるわけです。

でも繰り返し言いますが、

不動産投資だけで生活をしようなどと思ってはいけませんし、それは何ともおこがましいお話でございます。

自分の新築区分マンションなんて、新たに金融機関から借入を起こす際に信用を毀損するだけでしか見られませんよ。

新築ワンルーム業者が何が何と言おうと、無理です。

利回りが3%で調子乗るんじゃねぇ。

一棟マンションをしっかりと担保設定できるくらいの評価をしてくれるような物件を持ちたいですよね。

借地権マンション保有していますが、こちらは建物だけの評価となりますので、全然価値がありません。

都心部の借地権ですが、いつか自分のものに土地がなればいいのですが、とりあえずキャッシュフローを生み出すための物件として機能しております。

築1－2年くらいのRCと鉄骨なので、まぁまぁ安定して入居付けには困りませんね。

担保に取れない資産価値のなしとみなされる物件に関してはそれなりの対応をしていかないといけませんね。

そのために、自分が目指す規模を拡大していくための武器はやはり、他の皆様と同様にメガバンクでしっかりと融資が引けるように、積算価格がしっかりと出る物件、比較的融資危機感も長く出るような築が20年未満のRC、地方なら駐車場付き、都会なら駅近いところ、という比較的しっかりと満額融資まで持っていけるような物件にしていきましょうね。

最近自分は法人にお金が残っていくケースに関して、中古の区分マンションを購入する手法を始めました。

売却先が沢山いるために、比較的自由に購入して、そして出口を取れそうな気がします。

早速1つ、八王子駅近いところの物件で成功しました。

駅から10分以内の区分マンションを入居者さんがいないケースであれば、しっかりとリフォームをして売ります。

いるケースであれば、どういう入居者さんか把握した上で、なんちゃらだから抜けませんよとか言いながら、売ります。

投資用の中古区分マンションは常に市場に出回っておりまして、個人で減価償却目的で購入する方もいますし、やはりオリックス銀行やその他のノンバンクを使って不動産投資を始める方に売却するケースもあります。

これに長けていけば、短期間で多くの転売をこなしていきまして、小さい業者みたいにはなれると思います。

中古区分マンションを今、浜松駅徒歩近くでも欲しいのがあり、問い合わせをしましたが、かなりの築が古いものでして、やはり市場に出ているものは出がらしみたいなものも多いなぁという印象でございます。

幸いなことにまだ減価償却目的で購入を迫られることはありませんので、すぐにと言うわけではないのですが、遅かれ早かれそういう時期は来るのでございますし、

古い中古区分マンションもそうですが、築が古い旧耐震のマンションもいつのタイミングで再建築するかなど問題が山積みでございます。

川崎駅徒歩11分程度の築フルマンションを購入しましたが、とりあえずは満室になりますが、5年位は大丈夫かもしれませんが、どこかのタイミングから、定期借家契約にして、来るべき時に向けて準備をしていかなければなりません。

築が古い中古区分マンションは最後は再建築不可となるため、誰も買いたがりません。

築フルマンションを一棟全部丸ごと自分で持つのとは訳が違いますからね。

今僕が持っている旧耐震の物件は1つだけですが、

屋上防水はバリっとやっていますし、

給排水管は・・・

受水槽も・・・

ドアとかエントランスとか、外壁とかは8月からびしっと足場を組んで直しますよ♪

修繕積立金をつけていく場合がありますが、

例えば、16部屋のマンションですが、720万円かかります。

大規模修繕が。

720万円÷16部屋なので、1部屋あたり45万円。

めっちゃかかりますね。

半年分の家賃ですね。

当分かからないとは言いますが、やはり結構かかりますね。

ふうむ。

10年間で割るとですね、1年間で4.5万円。

1か月にすると、3,750円。

まぁ、中古区分マンションの築が古いマンションでは1万円以上しますので、そう考えると普通ですわなわな。

但し、これはいきなり購入してすぐにかかってしまった費用ですので、ちょっとまた話があ違います。

100万円の中古区分マンション、200万円の中古区分マンション、300万円の中古区分マンション、このどれもチャレンジしても良いとは思っています。

利回りも10%を超えていますので、10年程度保有しましょう。

そうしたら、元本を回収できますよ。

そうしたら、1円でもいいから売りましょうかね。

まぁ1円ということはないですが。

50万円でも売れるでしょう。

利回り40%とかでね。

小粒なマンションから始める不動産投資、、、

自分がそうであったようにとってもチャレンジしても良いとは思います。

昼間に本業を持っている自分でもできました。

そういう中で不動産取得税のこととか、売買契約書、重要事項説明書、賃貸借契約書の話とか、仲介手数料、司法書士の必要報酬の相場などを総合的に学習していくのです。

やらなければ何も始まりませんし、勉強にはなりませんので！！

結局不動産を本業にすると、非常なまでのストレスがかかりそうなので、やはりここは副業のスタンスは変えずにいきましょう。

決してダメなのは、買ってはいけないのは新築区分マンションであることは間違いのない事実です。

よっぽどお金があまっている人ならばいいでしょうが。

電話をしてくる販売員がいいものを売れると思いますか？

本当に電話の先で逆ギレしていますからね。

本当にクソ野郎ですよ。

3,000万円のぶっけんで300万円から500万円程度の利益を得ています。

電話をしまくる営業マンが頑張って区分マンションを売れば、必ずや会社に利益が出ます。

僕らは迷惑をこうむるだけです。

電話営業をしてくる業者は必ずやめましょう。

クソですから。

いつかクソ業者をこの世から抹殺してやりますよ。

本当にブラック企業です。

こういう会社はね。

但し、夢があると言えばあります。

頑張れば年収2,000万円稼いでる人がいるのです。

相変わらずね、保険になりますとか言って売ってくる営業マンいますよ。

年収4,000万円とか言っていますがね。

本人は満足しているのかもしれませんが、トータルで、他の収益不動産と比べてみてくださいよ。

どうなんでしょうかね。

さぁ、まずは中古区分マンションから買い始めて、一棟モノへ移動していきましょう！！

メルマガ書いていますので、もし良ければ登録をして下さいね♪

ただの自己満足メルマガですが・・・

意外と面白いと評判です(^^♪

http://archives.mag2.com/0001678495/

自分の保有している物件は入居率がクソ高いものばかりです。

入居率は97%を超えております。

比較的業者さんから高値で買ってしまった物件に対して、ある程度、利益が薄いですが、賃料収入を得ながら、細々と返済を行って参りたいと思っております。

利回りは低いですが、比較的1都3県で安定した経営が可能となっていると思っております。

リスクとしては、金利上昇と空室増加位ですね。

どっかのクソ投資家みたいに、不動産投資だけで生計を立てたいなんて思っておりません。

賃料収入で生計を立てる・・・チーン・・・

キャピタルゲインを得たいとは思っておりますが、

インカムゲインも得たいとは思っておりますが・・・

物件管理は全て管理会社に任せておりますので、

本当は・・・高利回りがいいんですが・・・

仕方ない。

今は固唾を飲んでじっと見守っています。

そう、来るべき時が来た時にキャッシュでバーンと買えるように！！

銀行からの借入でレバレッジを効かせて、他人のお金で利益を上げることが出来れば、そんなにいい投資はありませんよね！！

僕のメルマガでいつも書いていることです。

不動産投資での最大のメリットは、銀行からの借入、特に低金利で行うレバレッジ投資でございます！

自己資金は基本は突っ込みません！

フルローンもしくは諸経費込みのオーバーローンで銀行側を納得させますよ♪

勿論、自己資金を入れれば、10%を超える商品に変わるという不動産投資でございます。

オリンピックが来た時に、不動産投資家が恐れている物件価格の下落の問題ですが、

しっかりと入居者さんがいれば、何とか入居率は維持出来るでしょうね。

物件価格が値下がりしようが、関係のないことです。

いつ銀行から一括返済を求められるか？

それは銀行に返済が出来なくなってきた時、つまり返済が滞ってきた時でございます。

沢山有る銀行の返済がしっかりと行われるかどうかを目を見開いていないといけないと思います。

賃料収入を永遠に得続けていれば、何とかなります。

もしも2億円の物件の利回り6%だとして、1,200万円の賃料収入が10%下がったとしましょう。

年間120万円下がったとしても、その分個人の方から賄ってもいいわけですし。

それが20棟あれば2,400万円ですね。

まぁ、大丈夫です。

勿論そうはなりません。

いつかexitを取らなければならない時が来ます。

その時に1物件当たり、2,000万円マイナスになるのであれば、うまく1年ごとに1つずつ切り捨てていきましょう。

死ぬ程医者として働けば、返済は可能であると思っております。

1人で不動産投資ファンドのレベルにまで来てしまいました・・・。。。

景気のことを気にせずに、自分の物件の入居率をひたすら上げ続ける。。。

10年後にもしかしたら、物件価格がまた上がるかもしれませんね。

その時に、残債以上の価格で物件を売却できるようになれば、勝ちの投資になるのかもしれません。

違約金を払っても返済が出来る位の物件価格で売却を行いまして、うまく切り抜けたいものです。

今非常に融資状況が悪くなっている状況ですが、

この状況で、いかにして金融機関からお金を借りるか、それがなかなか大変でございます。

銀行の融資姿勢が厳しくなってきたために、必ずや不動産価格は下落するでしょう。

そして、その下落は既に始まっています。

銀座や六本木に物件欲しいなぁ。

絶対なくならないしな。

お寿司屋さんもね。

ザギンで

ルーギャーと

シースー

これ絶対なくならないよね。

利回りが低いのだけ気にしなければ資産性があると考えて、持っておいてもいいかもしれませんね。

それだけのキャッシュがあればね。

値上がりを期待できるキャピタルゲイン狙いの物件も重ねて投資をしていかないと、いつまでたっても、時の流れに身を任せるテレサテンタイプの投資になってしまいますね。

つまり、キャッシュフローを薄利でもいいから、受けながら、その中で

うまく様々な投資に分散をしていくというわけでございます。

板橋に物件がありますが、こうした価値が高い物件を少しずつ増やしていきたいと思っています。

勿論駅は10分以内で近いですよ。

利回りは低いですが、

0.8%の10年固定をひいておりますので、万全の態勢でございます。

本業を常にしっかりと行いながら、副業を行っていくこの不動産投資はサラリーマンにはとても向いています。

そしてその中で得たキャッシュを、他の投資にも分散投資をしていきますが、

勿論、大事なのはこの中であまりにもリスクの高い仮想通貨などに全部突っ込むのはダメでしょう。

100万とか少額ならば大丈夫です。

自分は戸建に今興味がありますが、地方戸建も買っていきたいと思っています。

まだ乗り出せておりません。

今日はここまでにします。

不動産投資を振り返る

最近は色々な悪徳業者にやられそうです・・・

去年まで全くの初心者でしたが、少しずつ勉強をしていく中で、何とか少し普通のレベルになりそうです。

セミナーにはほぼ参加したことはないのですが、

ほぼ業者さんに教えてもらったり、インターネットをみたり独学です。

あとはライングループですかね。

一棟も区分も保有し、

RCも木造も保有し、

東京を含めた、埼玉、神奈川、千葉　1都3県

茨城、山梨、岐阜なども保有しています。

区分は茨城、東京、神奈川県に保有しています。

不動産市況の活性化にあわせて、自分も高値掴みでドンドンと不動産を保有していますが、

リスクがありありっす。

5年前に始めていたら、ほぼほぼ勝ちですね。

今頃数億円を保有していたかもしれませんね。

不動産価格はもう既に上げ止まっているのでしょうか？

銀行からじゃぶじゃぶと融資が出るのももう終わりかもしれません。

レバレッジを掛け過ぎた先には何が待っているのでしょうか・・・。

いつかしっかりと返しているどこかのタイミングで残債がある程度まで減った物件を残債分以上で売り抜きたいものですな。

良く言われているexitをしっかりと見据えた戦いです。

インフレが続けば、不動産を保有していることはとても良いことになりますね。

全くもって、不動産を保有して、将来楽ちんに暮らせるとは思っていません。

それどころかリスクでしかない、不動産を保有して、毎日の生活に対して

身を引き締めていく気持ちが出来ました。

ある程度お医者さんで不自由なく生活を出来るという甘えた環境に対して、

自分に喝！を入れていけるので、とても良い刺激だと思いますね♪

但し、不動産の世界は魑魅魍魎としています。

アメリカみたいにしっかりとされた値段設定がされていないので、悪徳業者が後を絶ちません。

中間省略でもりもり値段設定とかね。

まずは東京オリンピックが来る前までに銀行とお付き合いを始めるメリットを考えます。

但し、そこで高値掴みをしてしまっては・・・元も子もないっす・・・。。。

少ない手元資金で果てしなく大きなレバレッジをかけていくことこそが、この不動産投資のメリットです。

いずれは元本は減っていきます。

法人の中で積みあがったキャッシュは遠慮なく、返済に回しましょう。

そうしたら、入居者様が銀行返済を全てしてくれるという算段になります。

借入を2%前後で起こす場合、最低でも表面利回りは6%は欲しいですよね。

自分のイメージでは6%ならば、1%きらないと投資してはダメだと思います。

つまり、自分の持っている資産性の高いマンションは全て表面利回りが6%程度ですが、

その場合の借入利率は0.8-1.2%となっております。

つまり、これならば、何とか大きな修繕がかからなければ耐えられるわけですね。

ということで、今日はここまでにします。

銀行さんから最近ディスクロージャーなるものが来ます。

少しだけ、目を通すと色々な数字が目に飛び込んできます。

銀行も企業ですので、投資家である我々に対して、経営内容を公開しています。

企業内容を開示すること、これがつまりディスクロージャーですね。

ある一つ、スルガ銀行みたいに耐用年数超えだしまくり、多少の容積率オーバーは大丈夫、

バンバン来いやーというSKのディスクロージャーから。

このSKは国内の代表的な格付機関である株式が視野に本格付研究所（JCR）から客観的な評価を受け、結果を開示することで経営の健全性や透明性を明確にしています。

最新の格付では、3年連続、業界トップの「A+」（シングルAプラス）を取得しております。

JCR格付公表14信用金庫中、このSKは最上位の「A+」

となっております。

このSKは基本的には1都3県に融資してくれます。

千葉県の物件に対しては頭金3割を要求されますが・・・

協同組織金融機関（信用金庫）は、銀行と同じ金融業なのですが、

面白いことに銀行が株主の利益を追求する「投資家保護」の株式会社であるのに対し、

SKは利用者の利益を優先する「利用者保護」の金融機関であり性質が異なります。

つまり、、、

普通の銀行は信用するなということでしょうか・・・。( ´艸｀）

不良債権比率は業界平均が5.3%ということみたいです・・・

あるJNSKは投資信託は取り扱わないということですので、

自分も6月からお付き合いをしていますが、基本はそういう手数料商売はしていないので

安心です。

単純な預金協力だけでございます。

非常に面白いのが、銀行みたいな株式会社と違って、信用金庫は株式に相当するものが、会員の出資金であります。

自分は法人で会員となっておりますので、そこから出資をしたお金が出資金となるわけでございます。

出資金に対する配当は4%と結構高いので、沢山出資したいと思っています。

実は貸出金利より高いんです。

だから、いくらでも出資したいですが、それには限界がございます。

完全にSKはジモティの味方でございますな。

特筆すべきは自分の保有する会社が大きく成長する、具体的には10億円を超える融資額を受けてしまった場合には、もちろん金額だけの問題ではないのですが、

SKからの融資を受けられなくなるということがあります。

10億位超えるだけでは、多分大丈夫かもしれません・・・

今日はこれ位にしておきます。

中小企業を支える信金ですが、

我が国の中核を担う中小企業を支えている信金さん。

地域経済においては高齢化や人口減少等の様々な課題を抱え、その担い手である中小企業の多くは依然として厳しい経営環境が続いています。

また、金融界においては、昨年2月に日本銀行が導入したマイナス金利政策の影響等により、金融機関を取り巻く環境は一段と厳しさを増しており、

我々投資家からすればバブル

信金からしたら、「激動の時代」ですね。

信用金庫は、「地域を守り、地域の人々を幸せにする」ために創られた公共的使命を持った金融機関です。

貸すも親切、貸さぬも親切・・・

って貸せよ馬鹿！

不良債権は金融機関の経営を不健全にするものです。

見つけた不良債権はどうするのでしょうか？

リスクは可能な限り排除するため実態をつかんだら償却・引当するみたいです。

金融機関の不良債権には、「金融再生法で定められた債権区分」「信用金庫法で定められたリスク管理債権」「自己査定に基づく分類貸出金」という3つの基準があります。

債務者区分

正常先：業況が良好で、財務内容にも問題のない先

要注意先：今後の管理に注意を要する先

その内訳

A：貸出条件緩和債権がなく、かつ期限経過・延滞が1か月未満の先

B：貸出条件緩和債権があり、かつ期限経過・延滞が1か月未満の先

C：期限経過・延滞が1か月以上3か月未満の先、ならびに要管理先のうち、無保全額が多額で、将来においてリスクの発生する可能性が高く、個別に引当を行うことが望ましい先

破綻懸念先：事業は継続しているものの、今後、経営破綻に陥る可能性がある先

　　　　　　経営改善のため積極的に融資を行っている先

実質破綻先：実質的に経営破綻の状況に陥っている先

破綻先：法的・形式的に経営破綻の事実が発生している先

国・地方公共団体（回収について危険性がなく、債務者区分を行っていない）

さて、自分はどこになるかなぁ、将来。。。

分類貸出金

Ⅰ分類：回収について問題のない貸出金

Ⅱ分類：回収について注意を要する貸出金

Ⅲ分類：回収について重大な懸念がある貸出金

Ⅳ分類：回収不能と判定される貸出金

ⅢとⅣ分類はほぼないですね。

ということで今日はここまでにします。

さて、皆様

世の中にはクソと言われる業者が沢山います。

所謂、中間省略で利益をバンバン乗せて、更に会社を1社かぶせて利益をむしり取る会社がありますね。

名前は出しませんが、知りたい方がいれば、個別に御連絡下さい。

楽待などでセミナーを募集している業者のほとんどがそういうスルガ銀行にはめこむ、三ため業者です。

結局我々がやらなくてはならないことは、業者にある程度任せるのも大事ですが・・・

まず、どうして借金をしたいのかどうかということです。

勿論200-300万円ほどの中古区分マンションを買いながら、細目に利益確定をしていくパターンもあるかとは思いますが、

実際は昨今の不動産投資の活況により、市場価格は高騰しておりまして、

皆様がかなり混乱をしているという状況があります。

不動産会社も乱立しておりまして、みんな一獲千金を夢見て頑張っているわけでございます。

さて、業者さんとお付き合いをするのはいいですが、

来た物件に対してどのようにアプローチすればよいでしょうか？

一番大事なのは、そして目にぱっと飛び込んでくるのは、利回りですね。

その数字がいきなり10%を超えていれば誰でも飛びつくわけですね。

その数字を元にして、どれだけ自己資金を投入できるかを検討しながら、

銀行に物件を持ち込むわけですな。

物件に対する評価が積算価格と言われているものであったり、収益還元法と言われているものであったりとありますが、その物件に対してどれくらい評価が出るかを銀行に評価をしてもらいます。

融資がついたら、その勢いでどんどんと買い進めていきましょう♪

そうしたら、借金王の道が待っています♪

そこには様々なスキームが見え隠れしていますが、決して怪しいコンサルに100万円単位のお金を払わないようにして下さいね。

無償で知識を提供してくれる人は沢山いますからね♪

任意売却も通常の不動産売買と変わらないため、「売買価格× 3%＋6万円＋消費税」が仲介手数料としてかかります。

しかし、この手数料は住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関（債権者）より支払われるため、費用を用意する必要はありません。

＜諸費用・経費＞

司法書士に払う登記費用は、債権者が負担します。

滞納してしまったマンションの管理費等については、売却代金から清算されます。

＜引越し費用など＞

基本的に、次の住居や引越し費用は自分で準備することになりますが、債権者によっては、引越し費用など債務者に一時金の支払いをしてくれる場合があります。

自分自身お医者さんの仕事をいつまで続けられるか分かりませんが、給料が下がる可能性もあります、、、医師免許がなくなりお医者さんとして働き続けることが出来なくなる可能性があります、物件を融資で引っ張っているためにその返済が難しくなってきた場合は、まず銀行とリファイナンスについて相談したりして、何とか元本は減らないかもですが、返済を考えていかなくてはならないですね・・・。

いつ裁判所から連絡が来るのか

いつ銀行から期限の利益の喪失の通知が来るのか

いつ競売開始決定通知が届くのか

いつ期間入札の通知が届くのか

ローンを滞納せずにしっかりと払っていきたいものですね♪

期間入札が始まる前に少しでも高値で売れる可能性のある任売を選択するというのもアリだと思います。

勿論任意売却で少しローンを返済したとしてもその残りの借入額はまだゼロにはなりません・・・。。。

任意売却で得た金額よりもローンの金額の方が大きければ、その差額が「残債」として残り、それを返済していかなくてはなりません。

売却しても残債が多く残る場合について考えてみましょう。

今週金曜日にそのサービサーの方とお話をしますが、

任意売却後も多く残る残債についてはサービサーにお金が無い旨を伝え、残債を少しでも減らしてもらうお願いをする方法があります。

売却した後の残債は、銀行からしてみると無担保の不良債権となるため、二束三文でサービサー（債権回収専門業者）に債権を譲渡することが多いです。

そこで債務者は、そのサービサーに直接お金が無い旨を伝え、残債を少しでも減らしてもらう交渉をすることにより再建を大幅に軽減することが期待できます。

※但し、住宅金融支援機構など公的金融機関では債権譲渡や債権免除の考え方はありません。

そのため何十年かけてでも返済するよう迫られます。

自分も来るべき時に向けて、任売と競売について学習学習・・・(^^♪

皆様こんにちわ、ドクターbruです。

過度な協力預金をしてくる場合があります。

優越的な地位の濫用をしてくる銀行には要注意です。

この「優越的地位の濫用」

というものはですね、

取引の中で、優越的地位にある方が、取引先に対して不当な不利益を与えることとされています。

銀行は我々中小企業に対して、融資の貸し手となります。

我々中小企業の投資家は銀行から融資を受けられなくなったら、資金繰りは厳しくなるかもしれません・・・。

まぁあまりないんですがね。。。

と言うことは、銀行は、我々に対して、資金繰りを握っているという立場でありますので、優越的地位に立つことになるわけです。

正常な取引慣行に反する不適切な取引が発生している場合があります。

特に預金担保と言われるケースがあります。

預金を担保にして、それを使って運用すれば、その利率以上に銀行側は儲かる訳ですよね。

投資信託でも利回りは3%程度は維持できる訳ですし。

寝かせるお金がそれだけあれば、やはり損失ですよね。

例えば、高金利で貸し付けをしておいて、低利息で預金に対する利息分を払うというものですな。

しかもこれだけ金融緩和が拡大して、マイナス金利政策で定期預金をしたところで、たいしてプラスにはなりませんね。

銀行に預けるよりも自分で運用した方が良いんですよね。

難しい言葉が出てきました。

ぼづみりょうだてよきんです。

歩積・両建預金と漢字では書きます。

これはどういうことかと言うと、

金融機関の顧客つまり我々借入を中心に行う投資家ですが、

その人々に対する貸付および手形割引に関連して作成される拘束性預金の総称でございます。

拘束性預金とは、債務者から受け入れた預金のうち、債務者が自由に払い戻すことができないように金融機関が拘束している預金のことを言います。

手形割引、商業手形担保の貸付に際し、その一定割合によって作成されるものを歩積預金と言います。

また、金融機関が貸出を行う際に、その貸付金の一部を強制的に預金させる場合、あるいは顧客が預金の引出しにより資金調達をする際に、預金引出しの代わりに金融機関が貸出によって顧客の資金需要に応える場合、これらの預金を両建預金と言います。

FXとかでも両建ってありますよね。

貸出側にとって、担保もしくは見返りとして預金をしてもらう、、、

確かに分かるのですが、、、

これらの預金は事実上、引き出すことが出来ないため、拘束されたお金となってしまいます・・・。

ただでさえ、金利分で＋になっているのに、さらに預金まで拘束して金融機関は何がしたいんじゃい。

金融庁はこういうことあまり不当に行われないように、金融機関へは事務ガイドラインに基づき、具体的指針を示しております。

銀行にもノルマがあるため分からないでもないんです。

本部から多くのノルマが課せられるのです。。。

融資を勿論増やすということはさることながら、

クレジットカードを売って下さい。

給料のメイン口座にして下さい。

投資信託や生命保険に入って下さい。

法人ならば代表者保険に入って下さいなどがあります。

こういったノルマにやられながら、皆様は大変な思いをするわけですね。

少しは協力してあげましょう。少しは・・・。

さて、続きです。

建蔽率が異なる敷地の場合は、加重平均により建蔽率を求めます。

敷地が2以上の異なる建蔽率の地域にまたがる場合、各地域に属する敷地の部分の面積比に基づく加重平均により建蔽率の算定を行います。

地階や、開放性を有する軒・廊下・階段などは建築面積に不算入

軒・廊下・階段などは構造により建築面積に算入・不算入が分かれています。

地階：建築物の地階で、地盤面からの高さが1 m以下の部分は建築面積に算入しない。

軒・ポーチ・庇：外壁の中心線から1 m以上突き出ている場合、先端から1 m後退した線までの部分は建築面積に算入しない。但し、柱などがある場合はその中心線で囲まれた範囲は算入する。

吹きさらしの廊下・屋外階段：軒などと同様に、先端から1 m後退した線までの部分は建築面積に算入しない。但し、柱や壁に囲まれた部分を建築面積に算入する。

さて、次に新築を建てる際の重要なポイントであります、容積率に関してでございますが、

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のこと

でございます。

どれだけのものが建てられるかということですな。

容積率の最高限度は都市計画によって、用途地域ごとに定められた範囲で指定されています。

容積率の最高限度当該敷地に接する前面道路の幅員が12 m未満の場合、用途地域ごとに定められた数値を幅員に乗じた値と、指定容積率のいずれか厳しい方が規制値となる。

大体の場合が覚えておくと良いのが、

前面道路による容積率で・・・

幅員最大の前面道路幅員（m）×0.4×100%

となっている。

前面幅員道路が6 mならば、6×0.4×100= 240%

となるのであります。

住居系の指定容積率が都市計画で定められている数値が300%だとしても、

前面幅員道路が6 mであって、計算して240%になるのであれば、

厳しい容積率を採用して、240%となってしまうのである・・・。。。

商業とかになると、この0.4が0.6にアップするので自然と容積率も高くなるし、都市計画で定める指定容積率の数値も上がってきます。

さて、最初に戻りますが、容積率が異なる敷地を我々は購入することがありますが、

その場合はどうなるのでしょうか？

一緒ですね。

加重平均により容積率を求めることになります。

敷地が2以上の異なる容積率の地域にまたがる場合、各地域に属する敷地の部分の面積比に基づく加重平均により容積率の算定を行うこととなります。

そして、例えば角地などで、幅員の異なる2以上の道路に接する敷地では、幅員の最も大きい道路幅員を前面道路とすることになっております。

例えば商業地域のA部分　400%、300㎡と準住居地域のB部分　200%、200㎡

がありましたとします。

前面道路はA区画に6 mと4 mが、B区画には4 mしか面していない場合、どうなるか？

A部分は6 m× 0.6× 100%= 360%< 400%であり、360%を採用

B部分は6 m× 0.4× 100%= 240%> 200%であり、200%を採用

加重平均は

敷地全体に対する容積率：最大許容容積率

= 300㎡× 300%+ 200㎡× 200%の全体を300+ 200㎡で÷と、296%

と計算が出来ました。。。

なんか高校生の数学やな。

ということで勉強になりました。

建築基準法上の道路は9種類に分類されます。

都市計画区域、準都市計画区域内では、敷地が接する道路は原則として、幅員4 m以上のものでなければならない。

建築基準法42条1項1～5号、2～5項の合計9種類に分類されます。

4 mと書きましたが、地方の気候風土の特殊性や土地の状況によって、特定行政庁が6 m以上と指定している場合もあります。

道路の分類です。

法42条1項1号：道路法による道路。一般の公道（国道・都道府県道・市町村道・特別区道）

法42条1項2号：都市計画法・都市再開発法・土地区画整理法などにより築造された道路

法42条1項3号：都市計画区域等になった際すでにあった道

法42条1項4号：2年以内に事業が執行される予定のもので、特定行政庁が指定したもの

法42条1項5号：建築基準法に基づき特定行政庁からの位置の指定を受けたもの

などとなっております・・・。

第5項まで続きますが・・・省略ぅぅ

道路内に建築物を設けることはできない

建築物や敷地を造成するための擁壁などを道路内に設けることや、建築物の一部である出入口、窓の扉が道路に突き出ることはできない。

まぁそりゃはそうでしょ。

道路内に飛び出たら危ないしね。

そんなこたぁ、常識的にも分かりますぜ。兄さん。

建築物の敷地は2 m以上の接道が必要となっております。

建築物の敷地は法42条に規定する道路に2 m以上接する必要があります。

ただし、特定行政庁が交通上支障ないと認め、建築審査会の同意を得て許可した場合や、災害の時の公益上必要な応急仮設建築物などは接道義務を免除されます。

百貨店や映画館などの特殊建築物や大規模な建築物には、避難または通行の安全を十分に確保するために、地方公共団体の条例で敷地が接する道路の幅員や敷地が道路に接する部分の長さの制限を付加できる。

道路と敷地に高低差がある場合、道路に通ずる階段や傾斜路などが必要となる。

などなどと色々と大変でごじゃる。

今回はここまでにしまーす(^^♪