不動産投資に対する本気度

さて、区分マンションを購入し始めて小遣い程度のお金が入ってくるようになりました去年の5月。。。

最初の一歩を踏み出すための投資練習としてうまくいきました。

沢山の区分の集合体が所謂マンションですね。

10億円、20億円、30億円、40億円、、、

その辺りまで来ますと、家賃収入が半端なくなります。

40億円の利回りが6%・・・年間家賃収入は2億4,000万円近くになります。

管理会社は一律3%でお願いをしておりますので、720万円近くを入居者様からお金を徴収する管理をお願いしているわけでございます。

勿論退去した後の立ち合いとかもありますよね。

実はこの管理費用としてやってくれる人が年間360万円で良いという人が1人いるだけで、かなりコスト低下になるわけです。

でも繰り返し言いますが、

不動産投資だけで生活をしようなどと思ってはいけませんし、それは何ともおこがましいお話でございます。

自分の新築区分マンションなんて、新たに金融機関から借入を起こす際に信用を毀損するだけでしか見られませんよ。

新築ワンルーム業者が何が何と言おうと、無理です。

利回りが3%で調子乗るんじゃねぇ。

一棟マンションをしっかりと担保設定できるくらいの評価をしてくれるような物件を持ちたいですよね。

借地権マンション保有していますが、こちらは建物だけの評価となりますので、全然価値がありません。

都心部の借地権ですが、いつか自分のものに土地がなればいいのですが、とりあえずキャッシュフローを生み出すための物件として機能しております。

築1－2年くらいのRCと鉄骨なので、まぁまぁ安定して入居付けには困りませんね。

担保に取れない資産価値のなしとみなされる物件に関してはそれなりの対応をしていかないといけませんね。

そのために、自分が目指す規模を拡大していくための武器はやはり、他の皆様と同様にメガバンクでしっかりと融資が引けるように、積算価格がしっかりと出る物件、比較的融資危機感も長く出るような築が20年未満のRC、地方なら駐車場付き、都会なら駅近いところ、という比較的しっかりと満額融資まで持っていけるような物件にしていきましょうね。

最近自分は法人にお金が残っていくケースに関して、中古の区分マンションを購入する手法を始めました。

売却先が沢山いるために、比較的自由に購入して、そして出口を取れそうな気がします。

早速1つ、八王子駅近いところの物件で成功しました。

駅から10分以内の区分マンションを入居者さんがいないケースであれば、しっかりとリフォームをして売ります。

いるケースであれば、どういう入居者さんか把握した上で、なんちゃらだから抜けませんよとか言いながら、売ります。

投資用の中古区分マンションは常に市場に出回っておりまして、個人で減価償却目的で購入する方もいますし、やはりオリックス銀行やその他のノンバンクを使って不動産投資を始める方に売却するケースもあります。

これに長けていけば、短期間で多くの転売をこなしていきまして、小さい業者みたいにはなれると思います。

中古区分マンションを今、浜松駅徒歩近くでも欲しいのがあり、問い合わせをしましたが、かなりの築が古いものでして、やはり市場に出ているものは出がらしみたいなものも多いなぁという印象でございます。

幸いなことにまだ減価償却目的で購入を迫られることはありませんので、すぐにと言うわけではないのですが、遅かれ早かれそういう時期は来るのでございますし、

古い中古区分マンションもそうですが、築が古い旧耐震のマンションもいつのタイミングで再建築するかなど問題が山積みでございます。

川崎駅徒歩11分程度の築フルマンションを購入しましたが、とりあえずは満室になりますが、5年位は大丈夫かもしれませんが、どこかのタイミングから、定期借家契約にして、来るべき時に向けて準備をしていかなければなりません。

築が古い中古区分マンションは最後は再建築不可となるため、誰も買いたがりません。

築フルマンションを一棟全部丸ごと自分で持つのとは訳が違いますからね。

今僕が持っている旧耐震の物件は1つだけですが、

屋上防水はバリっとやっていますし、

給排水管は・・・

受水槽も・・・

ドアとかエントランスとか、外壁とかは8月からびしっと足場を組んで直しますよ♪

修繕積立金をつけていく場合がありますが、

例えば、16部屋のマンションですが、720万円かかります。

大規模修繕が。

720万円÷16部屋なので、1部屋あたり45万円。

めっちゃかかりますね。

半年分の家賃ですね。

当分かからないとは言いますが、やはり結構かかりますね。

ふうむ。

10年間で割るとですね、1年間で4.5万円。

1か月にすると、3,750円。

まぁ、中古区分マンションの築が古いマンションでは1万円以上しますので、そう考えると普通ですわなわな。

但し、これはいきなり購入してすぐにかかってしまった費用ですので、ちょっとまた話があ違います。

100万円の中古区分マンション、200万円の中古区分マンション、300万円の中古区分マンション、このどれもチャレンジしても良いとは思っています。

利回りも10%を超えていますので、10年程度保有しましょう。

そうしたら、元本を回収できますよ。

そうしたら、1円でもいいから売りましょうかね。

まぁ1円ということはないですが。

50万円でも売れるでしょう。

利回り40%とかでね。

小粒なマンションから始める不動産投資、、、

自分がそうであったようにとってもチャレンジしても良いとは思います。

昼間に本業を持っている自分でもできました。

そういう中で不動産取得税のこととか、売買契約書、重要事項説明書、賃貸借契約書の話とか、仲介手数料、司法書士の必要報酬の相場などを総合的に学習していくのです。

やらなければ何も始まりませんし、勉強にはなりませんので！！

結局不動産を本業にすると、非常なまでのストレスがかかりそうなので、やはりここは副業のスタンスは変えずにいきましょう。

決してダメなのは、買ってはいけないのは新築区分マンションであることは間違いのない事実です。

よっぽどお金があまっている人ならばいいでしょうが。

電話をしてくる販売員がいいものを売れると思いますか？

本当に電話の先で逆ギレしていますからね。

本当にクソ野郎ですよ。

3,000万円のぶっけんで300万円から500万円程度の利益を得ています。

電話をしまくる営業マンが頑張って区分マンションを売れば、必ずや会社に利益が出ます。

僕らは迷惑をこうむるだけです。

電話営業をしてくる業者は必ずやめましょう。

クソですから。

いつかクソ業者をこの世から抹殺してやりますよ。

本当にブラック企業です。

こういう会社はね。

但し、夢があると言えばあります。

頑張れば年収2,000万円稼いでる人がいるのです。

相変わらずね、保険になりますとか言って売ってくる営業マンいますよ。

年収4,000万円とか言っていますがね。

本人は満足しているのかもしれませんが、トータルで、他の収益不動産と比べてみてくださいよ。

どうなんでしょうかね。

さぁ、まずは中古区分マンションから買い始めて、一棟モノへ移動していきましょう！！

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ただの自己満足メルマガですが・・・

意外と面白いと評判です(^^♪

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